Entre a Selic e a parcela: tecnologia pode aproximar crédito e capacidade de compra

Quem está procurando um imóvel dificilmente começa a conversa perguntando sobre funding, spread bancário ou estrutura de captação dos bancos. As dúvidas costumam ser muito mais diretas: quanto consigo financiar? De quanto preciso para a entrada? Qual será o valor da parcela? Minha renda é suficiente para comprar este apartamento? A tecnologia não muda a taxa de juros, mas pode mudar a forma como o consumidor chega até ela. Quanto mais cedo renda, entrada, condições de financiamento e preço do imóvel forem colocados na mesma conta, menor a chance de alguém atravessar uma extensa jornada para descobrir apenas no fim que aquele imóvel não cabe no orçamento. Isso ganha relevância num momento em que a economia ainda cresce, mas perde fôlego: de acordo com dados divulgados pelo IBGE, o Produto Interno Bruto (PIB) avançou 0,5% no segundo trimestre de 2026, depois de crescer 1,1% nos três primeiros meses do ano, enquanto o consumo das famílias caiu 0,4%. Para quem pretende comprar um imóvel, essa desaceleração tem um efeito, já que a aquisição de uma casa ou apartamento depende da renda disponível, do dinheiro reservado para a entrada e das condições de financiamento oferecidas pelos bancos. Mesmo quando a Selic começa a cair, por exemplo, isso não significa que as prestações dos financiamentos imobiliários diminuam imediatamente na mesma proporção. Os bancos também precisam considerar o custo dos recursos utilizados para emprestar, o prazo de contratos que podem durar décadas e os riscos envolvidos nas operações. É o que o mercado costuma chamar de funding: de forma simplificada, são as fontes de dinheiro que permitem aos bancos financiar a compra de imóveis. Para quem está do outro lado da negociação, porém, pouco importa o nome desse mecanismo. O que interessa é o resultado da conta. Uma análise da Morada.ai sobre mais de 3,6 milhões de conversas de pessoas interessadas em imóveis mostra justamente essa diferença. Uma em cada dez conversas já envolve financiamento ou condições de crédito. Entre as interações relacionadas ao tema, 49% mencionam o preço do imóvel, 32% tratam de simulações e 21% falam sobre o valor da entrada. Referências diretas à Selic ou aos juros aparecem em menos de 1% das conversas. Quando dados sobre renda, entrada disponível, preço dos imóveis e condições de financiamento são considerados desde o início, a busca pode partir de possibilidades mais compatíveis com a realidade de cada família. A simulação deixa de ser apenas uma etapa próxima da assinatura do contrato e passa a ajudar o consumidor a definir, desde cedo, quais opções fazem sentido para seu orçamento. Esse movimento também começa a aparecer do lado das empresas. O estudo “Panorama da Inteligência Artificial no Mercado Imobiliário Brasileiro 2026”, realizado em parceria por Morada.ai, BCB Inteligência e Upload, mostra que 56,5% das empresas pesquisadas já utilizam inteligência artificial. Entre aquelas que ainda não adotaram a tecnologia, análise de crédito é a aplicação futura mais citada, com 21,1% das respostas. A discussão sobre crédito imobiliário continuará passando por Selic, poupança, FGTS e novas fontes de financiamento. Todos esses elementos são fundamentais para ampliar a oferta de recursos no país. Para o comprador, isso significa mais clareza antes de assumir um compromisso financeiro que pode durar décadas.